Μελέτες Βιωσιμότητας: Ο θεμέλιος λίθος της σωστής και κερδοφόρας λειτουργίας του ξενοδοχείου

Ως επαγγελματίας που δραστηριοποιείται για περισσότερα από 15 χρόνια στην ελληνική ξενοδοχία δεν επιβεβαιώνω απλώς το ότι «ο τουρισμός είναι η βαριά βιομηχανία μας», υποστηρίζω ότι το να «τρέχεις» ένα ξενοδοχείο είναι τις περισσότερες φορές σαν να βρίσκεσαι πίσω από το τιμόνι ενός αγωνιστικού οχήματος. H τουριστική βιομηχανία είναι το διεθνές Grand Prix μας, και η αποστολή μας, μία: να τερματίσουμε πρώτοι!

Ως πολίτης, από την άλλη, μιας χώρας που πια ψάχνεται συτηματικά και ψάχνει – όχι μόνο χρήματα, αλλά, και νέες ευκαιρίες, νέο πρόσωπο και νέα θέση στον παγκόσμιο κοινικοπολιτικό χάρτη-, αντιλαμβάνομαι πλήρως και κατανοώ όλον αυτόν τον αναβρασμό στις επενδύσεις και την κατασκευή κι άλλων νέων ξενοδοχειακών μονάδων. Ο Έλληνας, άλλωστε, κουβαλάει την φιλοξενία στο DNA του, και σε τέτοιες ανασφαλείς εποχές η ξενοδοχία είναι για πολλούς ένας επαγγελματικός (επανα)προσανατολισμός που οδηγεί στην επιτυχία από πιο safe (;)  δρόμους.
Ως επικεφαλής της HotelBrain, έχω βρεθεί σε πολλούς από αυτούς τους δρόμους τα τελευταία χρόνια. Επισκεπτόμενος ουκ ολίγες υπό σχέδιο, υπό κατασκευή ή νεόδμητες μονάδες. Από ατμοσφαιρκούς ξενώνες στην ορεινή Ελλάδα και city hotels στα μεγάλα και τα μικρότερα αστικά κέντρα, μέχρι αυτόνομες και πολυτελείς βίλες αλλά και island in an island resorts. Όλες φιλόδοξες, όλες ελπιδοφόρες και όλες με την ίδια αγωνία: τι θα φέρει η επόμενη ημέρα;.
Η απάντηση τεχνοκρατική και γι αυτό ίσως λίγο σκληρή: η επόμενη μέρα θα «θερίσει» ότι ακριβώς «έσπειρε» η προηγούμενη. Και εξηγούμαι: ακόμα και στην περίπτωση της τουριστικής βιομηχανίας ισχύει το γνωστό «ο δρόμος προς την κόλαση είναι στρωμένος με τις καλύτερες προθέσεις». Τι σημαίνει αυτό στην πράξη; Πως η επιθυμία, ο στόχος, η πρόθεση να δημιουργήσει κανείς μια βιώσιμη  (αρχικά) και κερδοφόρα (στη συνέχεια) επιχείρηση μπορεί να μείνει για πάντα (και εκεί να βάλει τελεία) μια καλή πρόθεση. Η πρό-θεση όμως μπορεί εύκολα να γίνει επί-θεση (επιχειρηματική και ανταγωνιστική) αν και μόνον αν χτιστεί σε γερά θεμέλια, αυτό που στη γλώσσα μας αποκαλούμε Μελέτη Βιωσιμότητας. Όπως και με τη γυναίκα του Καίσαρα μία σωστά καταρτισμένη μελέτη βωσιμότητας εξασφαλίζει ώστε η επιχείρησή μας όχι μόνο να δείχνει αλλά και να είναι επιτυχημένη.
Δυστυχώς, η μέχρι σήμερα εμπειρία μου μου έχει αποδείξει ότι, υπό το βάρος του άγχους, της αγωνίας και της πίεσης τις εξασφάλισης των πόρων και των επιχορηγήσεων που θα κάνουν την επένδυση εφικτή και υλοποίησιμη, ο ξενοδόχος καταθέτει και ξανακαταθέτει μελέτες, αγνοώντας ωστόσο το βασικότερο: το ότι αυτές οι μελέτες δεν προορίζονται μόνο για να κατατεθούν στα αρμόδια υπουργεία, δημόσιους φορείς και τράπεζες, αλλά κυρίως για να διερευνήσουν (για να μην πω εξασφαλίσουν) αυτήν ακριβώς την επόμενη μέρα: την κερδοφόρα λειτουργία της επένδύσής του.
Έχω δει πολλές μελέτες, θεωρητικά ορθές. Που αναφέρουν πού θα γίνει το ξενοδοχείο, τι τύπου θα είναι, πόσες κλίνες θα έχει κ.λπ. Έχω δει ελάχιστες όμως που διαθέτουν τα επιχειρηματικώς ορθά κριτήρια. Μια μελέτη που σέβεται τον εαυτό της, τον ξενοδόχο και την επένδυσή του δεν αρκεί να παραθέτει στοιχεία. Οφείλει να κάνει (και να παρουσίαζει) έρευνα. Ρεπορτάζ. Διότι τι σημασία πρακτικά έχει να κάνεις ένα 5στερο ξενοδοχείο – υπερπαραγωγή, όταν δεν έχεις καν διερευνίσει αν στην γύρω περιοχή υπάρχει τουλάχιστον ένα αεροδρόμιο που μπορεί να εξυπηρετήσει και να «φέρει» τους υποψήφιους μελλοντικούς πελάτες στον τελικό προορισμό τους; Ποιος θα προκαθορίσει ανάλογα με την περιοχή, την εποχικότητα, τον ανταγωνισμό και τα οικονομικά στοιχεία τις δυνατότητες του project, αν όχι μια αντικειμενική και βασισμένη σε πραγματικά στοιχεία αξιολόγηση της επένδυσης;

Μία σωστά καταρτισμένη Μελέτη Βιωσιμότητας οφείλει να:

  • Αξιολογήσει αντικειμεντικά τις δυνατότητες της περιοχής όπου θα πραγματοποιηθεί η προτεινόμενη επένδυση.
  • Προτείνει το ιδανικό για το ξενοδοχείο και την περιοχή του concept (πχ. αρχιτεκτονική, design και αισθητική, αριθμός και τύποι δωματίων, επισιτιστικών τμημάτων, απαραίτητες υπηρεσίες και εγκαταστάσεις κλπ.).
  • Αξιολογήσει τον ανταγωνισμό και τις ευκαιρίες που παρουσιάζονται και την κατάρτιση μιας αντικειμενικής ανάλυσης τύπου S.W.O.T. (Strengths – Weaknesses – Opportunities – Threats) για το προτεινόμενο ξενοδοχείο.
  • Προτείνει το κατάλληλο brand για το ξενοδοχείο και την διαμόρφωση της αρχικής και μελλοντικής θέσης του (positioning) στην αγορά.
  • Προβλέπει τον βέλτιστο αριθμό εργαζομένων ανά τμήμα και θέση καθώς και τον προσδιορισμό των αποδοχών τους.

Προετοιμάζει τις οικονομικές προβλέψεις του ξενοδοχείου με ακρίβεια και αξιοπιστία, την ανάλυση των μελλοντικών τάσεων στην περιοχή και την χρήση των πρότυπων μέσων όρων της ξενοδοχειακής βιομηχανίας.

Διότι μια μελέτη βιωσιμότητας δεν είναι απλώς το κλειδί προς την εξασφάλιση μιας επιχορήγησης που μετά θα αρχειοθετηθεί σε ένα συρτάρι, είναι το master key που θα εξασφαλίσει την σωστά οργανωμένη και επικερδή λειτουργία του ξενοδοχείου, είναι η ίδια η αρχή της σοβαρότητας και της υπευθυνότητας που αξίζει σε αυτό που όλοι συμφωνούμε ότι αποτελεί το εθνικό προϊόν μας!

Πάνος Παλαιολόγος

Managing Director

HotelBrain